年収500万の住宅ローンはいくら借りられる？手取りと返済負担率から無理のない目安を解説

年収500万円は「平均よりやや上」の標準的な水準

国税庁の民間給与実態統計調査によると、給与所得者の平均給与は令和2年分で433万円、令和6年分で478万円とされています。年収400万円超〜500万円以下の層は787万人で全体の15.3％を占めるとされ、年収500万円は平均付近からやや上にあたる、標準的な水準と考えられます。住宅ローンを考えるうえでも、特別に高いわけでも低いわけでもない「基準となる年収」といえるでしょう。

年収500万円の手取りは月31万〜35万円が目安

手取りは「額面年収 − 社会保険料・所得税・住民税」で決まり、家族構成や扶養の有無、お住まいの自治体の保険料率によって変わります。各種の試算では、年収500万円の手取りは年収の75〜85％にあたる約375万〜425万円（月31万〜35万円前後）とされ、複数の出典では約390万〜400万円（月約32.5万円）という概算が示されています。出典によって幅があるため、実際の手取りは「390万〜400万円前後」を中心にレンジで捉えておくと安全です。

返済負担率から見る無理のない借入額

住宅ローンの安全ラインとしてよく使われるのが「手取りの25％以内」という考え方です。手取り月32.5万円なら返済額は月8万円前後となり、金利1.5％・35年返済の元利均等で逆算すると借入額は約3,400万円（返済負担率25％）という試算になります。同じ条件で負担率20％なら約2,720万円、30％なら約4,080万円という数字も示されています。

一方、より慎重な試算では、固定金利3％・35年・手取り返済比率25％以内で約2,600万円が安全な借入額の目安とされています。したがって、年収500万円の現実的な借入レンジは2,600万〜3,400万円程度、月々の返済は8万〜10万円前後を一つの目安にするとよいでしょう。

生活費と住居費のバランスも忘れずに

2020年の家計調査ベースでは、住居費を除く生活費は単身世帯で月14万8,457円、2人以上世帯で月23万1,463円とされています。手取り月32.5万円の2人以上世帯なら、生活費23.1万円を引いた残りは約9.4万円です。ここからローン返済と住居関連費を払うことになるため、返済額は月8万円台に収めたいところです。また、賃貸の適正家賃は手取りの1/3以下で月10万3,000〜11万7,000円が目安とされており、ローン返済もこの水準を大きく超えない範囲が安心といえます。

審査と返済設計の注意点

• 金融機関の審査は、実行金利より高い3.0〜4.0％の審査金利で計算されることが多く、シミュレーター上の上限がそのまま借りられるとは限りません。
• 返済負担率は額面年収で計算されるのが一般的で、審査の上限とされる30〜35％と、家計の実感に合う手取り基準の20〜25％には差があります。
• ボーナス払いは年間返済額の20％以内が安全ラインとされ、ボーナスに依存した返済設計はリスクが大きいとされます。
• 参考として、フラット35利用者調査（2024年度）では土地付注文住宅の所要資金5,007万円・平均世帯年収669万円・年収倍率7.5倍というデータもあり、年収500万円で同水準の物件を狙うのは難しいことがわかります。

よくある質問

Q. 年収500万円で3,000万円借りられますか。 A. 金利1.5％・35年・返済負担率25％の試算では約3,400万円が目安となるため、審査上は可能性があります。ただし手取り基準では返済が重くなりやすいため、月8万円台に収まるかどうかで判断しましょう。

Q. 手取りはどのくらい見込めばよいですか。 A. 約375万〜425万円（月31万〜35万円）、複数の試算では約390万〜400万円が目安です。扶養や自治体差で変わるため、レンジで把握しておくことをおすすめします。

Q. 審査金利とは何ですか。 A. 金融機関が審査で用いる金利で、実行金利より高い3.0〜4.0％で計算されることが多いとされます。そのため実際に借りられる上限は、シミュレーターの表示より低くなることがあります。

まとめ

年収500万円の住宅ローンは、手取りの25％以内という安全ラインで考えると、借入2,600万〜3,400万円、月々の返済8万〜10万円前後が一つの目安です。額面基準の返済負担率と手取り基準の安全ラインの違い、審査金利、生活費とのバランスを踏まえ、無理のない範囲で返済計画を立てましょう。なお本記事の数値は各種調査・試算に基づく目安であり、実際の手取り額や借入可能額は個別条件により変動します。